• 重庆工商大学校长杨继瑞:房价稳中有升不会大跌暴涨
  •                   “在房产税试点背景下,我们对中国房地产市场走势的研判是:短期盘整,中长期仍然有发展空间与房价上涨的动力。”2月24日19时,房产研究专家、重庆工商大学校长、博士生导师杨继瑞教授以“房产税背景下的中国房地产发展趋势与对策”为主题举行了到重庆履新后的首次学术报告会,对沪渝房产税改革方案进行了比较,对 “十二五”及未来十年中国的房价构成、房市供求关系进行了研判,并对 “十二五”及未来十年中国的房价走势进行了预测。
    本次学术报告会由该校长江上游经济研究中心、MBA教育中心以及西南财经大学成渝经济区发展研究院、四川大学房地产策划与研究中心等单位联合举办。
    重庆开征房产税具有“窗口意义”
    杨继瑞从学者的角度对重庆试点房产税给予了积极评价,认为这次试点具有“窗口意义”,方案精准,操作性强。他表示,重庆这次试点房产税,正如黄奇帆市长所说,“象征意义大于实际意义”。这“象征意义”也可以叫做“窗口意义”,预示着中国调控房地产市场有了一个新的杠杆。除独栋外,重庆的试点不涉及存量,而且仅对主城区房产征税;在增量方面,要达到“2倍成交价”的标准才开征;在税率方面,虽然重庆有一个高于上海的“1.2%”,但这“1.2%”是要在“4倍成交价”以上才开征,按照黄奇帆市长的说法,今年征税大约2亿,因此可以说,这次试点只具有“窗口意义”。杨继瑞说,房产税属于财产税,即对保有的财产征税。试点房产税会给人们造成一种预期:保有量越多交的税就越多。于是人们就会减少保有量,这有利于流动,会增加房地产的供给。同时,对高端房产征税,能起到调节收入分配的作用。在房产税试点的背景下,中国的房地产市场走势究竟怎么样?杨继瑞表示,短期市场会出现一个盘整,包括在今年的上半年甚至年底都是一个盘整期,但是中长期仍然是有发展的空间与房价上涨的动力。
    未来十年房价构成稳中有升
    “‘十二五’及未来十年房价构成将稳中有升。”杨继瑞分析道,房价的第一个构成即地价,这项成本大约占房价的25%。由于土地供给是没有弹性的,因此土地的价格最重要就是取决于需求。中国的国情是人口多,土地相对较少,因而地价较贵。有人说中国房价收入比不符合国际惯例,其实房地产没有国际惯例,因为各国国情不一样。由于资源匮乏,城市化进程越来越快,地价自然下不来。
    第二个构成即建安成本和营销费用,约占40%,分为成两块:一是建材,二是人工费用。建材有一个特点,比如最主要的建材水泥和钢材,它们都是资源性产品,随着开采的进度推进和难度增加,成本自然会递增。即便通过科技进步可以抵消一部分成本上升因素,但其他因素,诸如为了安全和环保要增加相应的设施,这些花费会摊到建材的成本中去,再加之建材是高耗能产品,能源价格在涨,建材价格就没有下跌空间。人工费我们已经感受到了,农民工最低工资标准在不断提升。当然也许有人会说,建筑结构不一样,建安成本是不一样的。对的,低层是砖混结构,稍高一点就必须用框架结构,再高一点就要用剪力墙机构,结构不同费用是不一样的,但这正好与地价相反。低层建安成本低,但地价贵;高层低价摊薄,但建安成本高。这二者之和大约占房价的60%多。
    第三个构成是政府规费与各种税收,约占20%。这里的税收是价内税,不包含房产税,后者属于价外税。税收也下不来,为什么呢?因为之前为应对国际金融危机的冲击,政府已经减税让利了,现在又面临着新的通胀周期,减税是不可能的。
    剩下的15%就是开发商的利润。当然,这是理论利润,开发商的实际利润一般情况肯定不止15%,实际利润多寡取决于他拿地时的价格以及与地方政府在土地增值税上的博弈。那么开发商的利润会不会让利呢?只有一种情况可能会让,即当资金链要出现断裂的时候。但是,现在资金链不太容易断裂,为什么?因为开发商在前期已经积累了雄厚的资源,现在仍然有一定的现金流,而且在金融方面有一些开发的举措。开发商“不差钱”,这一房价构成也下不来。未来十年刚性需求还将释放
    杨继瑞指出,在影响房价的因素中,房价构成只是一个基础,最重要的因素则是需求,“十二五”及未来十年的刚性需求还将释放。他说,之所以作出这样的研判,主要有十大因素。
    一是来自城市化加速的房地产市场需求。中国城市化现在正处于加速期,每年有几百万城市人口应运而生,这其中至少有100万以上的人口会涉及到房地产市场。二是改善型住房需求。现在不少城市居民的住房是福利制的房改房转过来的,还有一些是后来的集资建房、安居房等。这些住房有一个最大的问题,就是不能够解决现代人所期望的“居住隐私”问题。改善型住房需求,到目前只满足了20%。三是旧城改造的被动性住房需求。现在各个城市的旧城改造压力都很大,政府在这方面也很有积极性。四是消费结构升级带来的房地产市场需求。“十二五”规划已经提出要转变发展方式,转变发展方式首先要转变增长方式,转变增长方式就要转变拉动增长的“马车”。我国此前之所以能够抗击国际金融海啸的冲击,主要是动用了“投资拉动”这个杠杆。拿出4万亿来进行投资,重点就是“铁公机拉动”,但这不能长久,因为要消化才行,修那么多铁路、公路、机场总要营运才行,那怎么办呢?关键还是要消费,消费拉动才是终极拉动,而消费拉动主要靠三个方面:旅游、汽车和房地产。五是老百姓收入水平增加引致的房地产市场需求。老百姓的收入在增加,收入增加了就要改善居住条件。六是家庭小型化趋势所焕发的房地产市场需求。中国特殊的传统文化,比如最难处理的“婆媳关系”会使得家庭朝着小型化发展,分开住会比一起住更为和谐。七时引进外资所增加的房地产市场需求。以重庆为例,随着“内陆开放高地”的打造和“五个重庆”的建设,重庆会吸引更多世界500强企业落户,这些外资企业的工作人员要办公、要居住,房地产需求会越来越大。八是人民币升值与通胀预期所产生的房地产市场需求。人民币升值是不可逆转的趋势,加上现在又进入新一轮通货膨胀周期,房地产作为一种具有保值性的资本自然会受到投资者的青睐。九是东方文化的置业观及投资渠道瓶颈所溢出的房地产市场需求。在我们国家,当父母的总希望给儿女留一点财产,除了精神的还有物质的。老百姓要买第二套房,有时不一定是在投资或投机,就是想给后人留一套。加之投资渠道不是很畅通,对房地产自然有需求。最后一点,就是我国高人口规模所制导的成长性就业人口的房地产市场需求。我们每年有2至3千万人口变成劳动生产力,他就要结婚生子,安居乐业。
    未来十年,房价稳中有升不会大跌暴涨
    杨继瑞指出,由于房价构成稳中有升,刚性需求还将释放,“十二五”以及未来十年期间的房价将稳中有升,而由于受宏观调控的长效化、平均利润规律的作用、投资渠道的多元化以及住房供给与保障制度的优化等影响,房价不会出现大跌或者暴涨的现象。
    他说,现在很多人对宏观调控都有误区,认为宏观调控的最终目的是让低收入者能买得起房,因此眼看房价没有下跌,就认为调控失灵了,这其实是错误的认识和理解。宏观调控是双向的,既要调控房价涨得过快过猛,也要防止房价暴跌。由于房地产业可以拉动50多个产业、70多个行业,如果暴跌,其对经济的影响不亚于暴涨的后果。宏观调控最核心目的是避免发生金融危机。因此,就重庆而言,不能够期望房产税出来以后房价就不涨了。目前重庆房地产市场的行情正是宏观调控的有效表现,如果没有宏观调控措施,没有房产税,重庆的房价会长得更多更快。
    杨继瑞说,美国也有30%的人口靠租赁解决居住问题,不是人人都拥有一套房产。人人有房住并不等于人人都拥有自己的一套房产,这样的观点要逐渐让老百姓接受。政府要做的,一方面是对高档房产征收高税收,让市场来调控它;另一方面是修建公共租赁房,再给低收入家庭货币化补贴,将“公租房”变成“廉租房”,以解决住房保障问题。在这方面,重庆具有战略眼光,看得远、走得快,“公租房”建设具有示范意义。
    重庆的房价未来十年涨幅如何?针对大家最为关心的话题,杨继瑞表示,他的团队近期对大重庆(主城及区县)作了深入研究。通过对收集到的数据,包括城市人口、总人口、家庭人口、CPI、PPI、外商投资、家庭收入、住房支出、每平方米房价、汇率等10项参数的研究,并通过理论模型预测出:2011年大重庆的真实房价为5714.263元,到2015年将达到8246.737元,2020年会达到13031.72元。尽管房价上涨是必然趋势,但他不赞成投资者或者投机者炒房,除了上述房价的总体趋势外,还因为风险较大。“把你的鸡蛋放在不同的篮子里,这样比较安全一点”他笑着说。